关键词　公产房承租权　权属确定　

　　裁判要点

　　1、公产房承租人死亡,其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员,可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序,并征得家庭成员同意后方可办理。

　　2、对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。

　　相关法条

　　《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第7条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款

　　案例索引

　　原审：（2010）北民重字第1号（2010年6月9日）

　　再审：（2011）北民再字第1号（2012年2月16日）

　　再审二审：（2012）一中民一终字第555号（2012年8月2日）

　　基本案情

　　原告王淑姮诉称：我与丈夫张福禄共育有三个女儿，分别为大女儿张洁、二女儿张瑞、三女儿张爽。张福禄原承租河北区建国道45号平房一间，该房屋由我们夫妇二人及二女儿、三女儿四口人共同居住，而被告张洁自幼户籍就在其祖母家中，并与其祖母一起生活直至1990年结婚，所以被告与还迁房屋无任何关系。1997年河北区建国道45号平房拆迁，我们夫妇一起搬到南开区风湖里10-2-411号房屋与二女儿、三女儿共同居住，直到2000年3月还迁天津市河北区容彩公寓2-9-202号单元房一套，2000年6月我与丈夫搬入该房居住。2008年4月4日我丈夫张福禄去世，同年5月我去第三人处交房租时方得知被告瞒着我将容彩公寓2-9-202号独单房屋承租人变更到了其名下。被告的做法违反了相关法律规定，其擅自变更承租人的行为是无效的，故诉至法院，请求确认河北区增产道容彩公寓2号楼9门202号公产房屋由本人承租，被告及第三人协助办理承租手续。

　　被告张洁辩称：原告所述与事实不符。我父亲张福禄原承租河北区建国道45号平房一间。1993年原告单位分配其鞍山西道风湖里独单元一套，原告遂带着我两个妹妹搬至新房，建国道45号平房只留我父亲一人居住。由于我父亲患有白内障，一个人生活有诸多不便和困难，为此我向单位领导提出申请，由上白班改为每日上夜班，自那时起我每天白天都来照顾我父亲，直至其死亡。1997年10月建国道45号平房拆迁，我父亲搬至原告处。2000年3月建国道45号拆迁的平房房屋，被易地安置了容彩公寓独单元一套，同年4月我父亲从原告处搬出，在外租房居住。2000年6月我将诉争房装修好后，我父亲搬入。尔后我仍然每日来照顾父亲。另外，由于在拆迁时，我父亲向拆迁部门提出申请，要求还迁后的房屋承租人写在我名下，所以诉争房屋的承租人在还迁时直接登记为我的名字，并由我交纳了8000元的调楼层费，且出资对诉争房进行了装修，购置了家电，交纳了八年之久的供热费、房租、水费、电费、燃气费、物业费、垃圾清运费、对讲门铃费等共计40000余元。2008年4月4日我父亲张福禄去世后，原告来过诉争房几次。2008年11月我开始居住诉争房至今。综上所述，诉争房屋的承租人变更在我名下已达八年之久，原告的请求已超过诉讼时效，且我一直与我父亲共同生活，由我承租使用诉争房是我父亲的意见，也是合理合法的。综上，故不同意原告的请求。

　　原审经审理查明：坐落于河北区容彩公寓9-205-207号房屋系第三人经营管理的宗教房产。原告王淑姮与被告张洁系母女关系，原告与丈夫张福禄共育有三名子女，分别为长女张洁、次女张瑞、三女张爽。原告之夫张福禄原承租第三人经营管理的坐落于河北区建国道45号平房一间，1990年被告结婚，该房屋由原告夫妇及二女儿张瑞、三女儿张爽居住，上述四人的户籍亦在此房屋内。1993年年底原告单位分配其南开区鞍山西道凤湖里10号楼2门411—413号独单元房屋一套，分配后原告携女儿张爽、张瑞搬入此房居住。1995年11月10日原告户籍迁入鞍山西道凤湖里10号楼2门411—413号房屋内，2001年9月26日张爽户籍亦迁入该房。另查，原告之夫张福禄患有白内障，自原告母女三人搬走后，张福禄独自在河北区建国道45号平房内居住，其日常生活由被告张洁照顾。1997年10月张福禄承租的河北区建国道45号平房拆迁，同年10月16日张福禄以律师见证的形式与天津市河北区建设开发公司签订了《天津市房屋拆迁安置协议书》，该协议约定：为张福禄（乙方）易地安置在王串场（二十四段）定居独单元壹套，建筑面积不低于40平方米，临时过渡期限为18个月。同时协议还对临时过渡期的补助费、搬家补助费等相关事宜进行了约定。2000年3月15日张福禄向天津市欣雅达房地产发展有限公司提出申请，要求将还迁房屋的承租人变更为张洁。当日张洁亦向该公司交纳了调房集资款8000元。2000年3月24日天津市欣雅达房地产发展有限公司向第三人下达了房屋分配通知单，该分配通知单载明：“兹确定分配：张洁座落：王串场25段革新道住宅小区房屋：1间，间号：4门205-207，并于2000年5月1日起租。”房屋分配通知单下发当日，第三人天津市宗教房产公司即与被告张洁就坐落河北区革新道17号B号楼4门205-207号房屋（现为河北区容彩公寓9-205-207）签订了房屋租赁合同。嗣后被告对该房进行了装修，并交纳了房屋租金、供热费、水电费、物业费、垃圾清运费、对讲门铃费等相关费用。2000年6月张福禄搬入诉争房内居住，白天仍由被告对其进行照顾。2008年4月4日张福禄死亡，同年5月19日被告张洁将其户籍迁入诉争房屋。2008年11月被告搬入诉争房屋居住，目前原告亦搬入诉争房屋居住。此外，原告当庭虽对张福禄向拆迁部门提交的变更承租人申请的真实性提出了异议，但其拒绝进行笔迹鉴定。现原告以其系死者张福禄的合法妻子，张福禄生前承租的诉争房屋，理应由其继续承租为由起诉来院，要求依法确认其为坐落河北区增产道容彩公寓2号楼9门202号（河北区容彩公寓9-205-207）公产房屋的承租人，并要求被告及第三人协助办理相关手续。庭审中，被告表示，自1993年原告带着我两个妹妹搬到鞍山西道居住后，我父亲的日常生活一直是由我来照顾的，直至2008年4月4日其去世。2000年3月还迁时将诉争房屋的承租人登记在我名下是我父亲张福禄的意见，也是合理合法的，且诉争房屋承租人登记到我名下已多年，原告的诉讼已超过法定诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。第三人天津市宗教房产公司则表示，我们只是根据拆迁部门下达的房屋分配通知单来订立房屋租赁合同的，在此之前的事情我方不清楚，诉争房屋具体由谁承租我们服从法院判决。

　　再审查明的事实与原审（2010）北民重字第1号民事判决查明的事实基本相同。

　　裁判结果

　　河北区人民法院于2010年6月9日作出（2010）北民重字第1号民事判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4713元，由原告自行承担。河北区人民法院于2012年2月16日作出（2011）北民再字第1号民事判决：一、撤销本院（2010）北民重字第1号民事判决书；二、坐落于河北区容彩公寓9-205-207号房屋由张洁继续承租使用，王淑姮、张瑞、张爽不得对张洁行使承租权实施妨害；三、本判决生效后60日内，张洁给付王淑姮经济补偿款人民币18万元整；四、王淑姮其他诉讼请求予以驳回。再审宣判后，原告王淑姮不服提出上诉，天津市第一中级人民法院于2012年8月2日作出（2012）一中民一终字第555号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为，天津市河北区人民法院再审判决充分考虑了相关因素，对当事人提供的证据及法院调查取得的证据进行了充分分析、论证，对案件主要争议问题进行了认定，即原建国道45号平房承租人为张福禄，承租权应属于张福禄和王淑姮夫妻二人共同享有。该房被拆迁后，新分配的安置房即讼争房承租权仍应归张福禄和王淑姮共同享有，张福禄生前将讼争房承租权让与给张洁的行为体现了张福禄本人的意志，在张福禄已死亡的情况下，应认定王淑姮与张洁共同对讼争房享有权益。应由一方获得独占的承租使用权，并给予另一方适当经济补偿。考虑本案实际情况，从有利执行的角度出发，本案经天津市河北区人民法院审判委员会决定，判决讼争房由张洁继续承租，张洁给付王淑姮适当经济补偿。关于上诉人认为再审判决违背了公产房不属于遗产范围、不可以继承的法律规定，要求自己承租诉争房。诉争房虽系宗教产公房，但该房屋允许上市置换交易，可直接变现为金钱，具有财产价值，对于该公产房屋所体现的财产权益应比照私有财产的规则进行处理。天津市河北区人民法院认定王淑姮与张洁共同对讼争房享有权益是正确的，本院予以支持。天津市河北区人民法院考虑本案实际情况，从有利执行的角度出发所做判决是合理可行的。天津市河北区人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。

　　案例注解

　　本案主要涉及三个问题：一、讼争公产房的承租权应如何确定权属。二、原告王淑姮的诉讼请求是否超过诉讼时效。三、对可能滋生涉诉信访案件，要考虑有利执行的相关因素。

　　一、讼争公产房的承租权应如何确定权属

　　1、本案的处理意见

　　本案系公产房承租权纠纷，亦是再审案件。再审过程中，合议庭将本案提交审委会进行讨论。审委会委员对本案有两种不同的处理意见。第一种处理意见：目前天津市对于公产房案件的处理原则是原承租人死亡后，其他家庭成员不能就由谁继续承租公产房达成一致意见的，以不符合变更承租人条件为由，判决驳回诉讼请求（依据是2007年《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条，“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户，符合过户条件的家庭成员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户”）。故多数审委会委员认为本案应判决驳回原告的诉讼请求。第二种处理意见：本案自本院原审一审至再审已经历时近四年，两级法院前后已经四次审理，若再审依据目前的政策处理难以达到案结事了的目的，社会效果较差，极易滋生新的涉诉信访发生。因此，部分审委会委员则认为本案可以比照继承案件进行处理，对讼争公产房的承租权作出实质性判决。

　　对于这两种截然不同的处理意见，为了达到案结事了的良好社会效果，合议庭经过多次讨论，最终决定将本案比照继承案件进行处理。本案讼争房虽属宗教产公房，但该房屋依现行政策允许上市置换交易，具有财产价值，对于该公产房的承租权可以比照私有财产的法律规定进行处理。

　　2、原建国道45号平房承租权的权属

　　本案比照继承案件来处理，首先须确定原建国道45号平房是张福禄婚前承租还是张福禄与王淑姮婚后承租这一关键问题。如果该房屋系张福禄婚前承租，那么张福禄就独自享有对该房屋的承租权。相反，如果该房屋系张福禄婚后承租，那么该房屋承租权就应当归张福禄与王淑姮共同享有。关于原建国道45号平房是张福禄婚前承租还是张福禄与王淑姮婚后承租这一问题，原、被告各执一词。原告王淑姮称是其与张福禄婚后承租，但张洁却说是其父张福禄婚前个人承租。双方对各自的主张均举不出有力证据予以证明，且再审调查亦无法查明该房屋原始起租时间。故根据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第7条规定：“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理”的意旨和精神，原建国道45号平房应认定为张福禄与王淑姮婚后承租，即张福禄与王淑姮对原建国道45号平房共同享有承租权。

　　3、讼争公产房容彩公寓9-205-207号房承租权的权属

　　本案讼争公产房容彩公寓9-205-207系原建国道45号平房拆迁后的安置房，即讼争公产房系原建国道45号平房的替代物。既然张福禄与王淑姮对原建国道45号平房共同享有承租权，那么讼争公产房容彩公寓9-205-207号作为原建国道45号平房的替代物，其承租权也应由张福禄与王淑姮共同享有。张福禄生前未经配偶王淑姮同意，向讼争公产房的管理单位天津市欣雅达房地产发展有限公司、天津市宗教房产公司故意隐瞒真实情况，将讼争房承租权让与被告张洁，此行为侵害了原告王淑姮对该讼争房的承租权。但张福禄生前将讼争房承租权让与给张洁的行为体现了张福禄本人的意志，张福禄确有在生前将自己对讼争房所享有的财产权益赠与给张洁的意思。因讼争房的承租权原属张福禄、王淑姮夫妻共同享有，故张福禄将讼争房承租权让与给张洁的行为仅就张福禄自己享有权益的部分发生效力，而原属王淑姮享有权益的部分，张福禄无权处分，仍属王淑姮享有。因张福禄已将自己对讼争房所享有的权益让与给张洁，故在张福禄已死亡的情况下，应认定王淑姮与张洁共同对讼争房承租权享有权益。

　　二、原告王淑姮的诉讼请求是否超过诉讼时效

　　（2010）北民重字1号民事判决是以王淑姮的请求超过诉讼时效为由驳回了王淑姮的请求。再审合议庭认为，本案不宜以超过诉讼时效为由驳回王淑姮请求。理由是：从庭审查明的事实来看，张福禄生前，王淑姮长年与张福禄分居，张福禄在未经配偶王淑姮同意，故意向讼争公产房的管理单位天津市欣雅达房地产发展有限公司、天津市宗教房产公司隐瞒真实情况下，将讼争房承租权让与被告张洁的。原审认定王淑姮知道或应当知道讼争房已经变更为张洁名下的事实依据不充足。因此，再审认为原告王淑姮的诉讼请求并未超过诉讼时效。

　　三、对可能滋生涉诉信访案件，要考虑有利执行的相关因素

　　对于再审判决的内容非原告的诉讼主张这一问题，再审在判决时考虑到有判非所请的弊病。再审认为本案可以判决由王淑姮承租诉争房，王淑姮给付张洁适当补偿，但该裁判意见实际不具备执行条件（讼争房已然登记于张洁名下，由其多年承租居住，且张洁曾向天津市欣雅达房地产发展有限公司交纳了调房集资款8000元以及后期个人支出的装修费等费用），容易引发信访矛盾。因此，再审考虑本案实际情况，从有利执行的角度出发，讼争房以由张洁继续承租，张洁给付王淑姮适当经济补偿为宜。具体补偿数额，再审综合考虑讼争房的市场价值、张洁的支付能力、王淑姮的实际需求以及讼争房前期装修、调换楼层的经济投入等因素酌情予以确定。最终，再审判决：坐落于河北区容彩公寓9-205-207号房屋由张洁继续承租使用，王淑姮、张瑞、张爽不得对张洁行使承租权实施妨害；张洁给付王淑姮经济补偿款人民币18万元整；王淑姮其他诉讼请求予以驳回。王淑姮对再审判决不服，向天津市第一中级人民法院提出上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。